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这种净利润与现金流的背离，不仅折射出房地产行业特殊的核算特点，也暴露出深深房的发展隐忧。
中房报记者 李叶丨北京报道
“公司上半年实现营业总收入6.37亿元，同比增长374.85%；归属上市公司股东的净利润达1.03亿元，同比暴涨1732.32%。”8月27日，深深房A交出了一份令人关注的中期成绩单。
惊人的涨幅源于去年同期较低的业绩基数。2024年上半年，深深房A的营业收入为1.342亿元，归属上市公司股东的净利润则仅有562.3万元。实际上，即使是上半年6.37亿元的营业收入，在房地产上市公司中也并不突出。
对于营业收入大幅增长，深深房A称，主要是房地产销售收入上升所致。根据2025年半年度报告，上半年深深房A的房地产业务实现营业收入5.68亿元，同比增长了3478.04%。
展开剩余85%不过，与上述业绩形成鲜明对比的是，其经营活动产生的现金流量净额为-8742.22万元，尽管较去年同期改善19.39%，但已连续在6年的半年报中处于负值区间。数据显示，2020年中报、2021年中报、2022年中报、2023年中报、2024年中报，深深房A经营活动产生的现金流量净额分别为-2.122亿元、-2.855亿元、-5.481亿元、-1.92亿元和-1.08亿元。
与此同时，深深房A在报告期内的其余两项活动现金流同样为负值，投资活动产生的现金流净额为-1.1亿元，筹资活动产生的现金流净额为-3494.93万元。
这种净利润与现金流的背离，不仅折射出房地产行业特殊的核算特点，也暴露出深深房的造血能力不足的发展隐忧。
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净利润暴增背后
深深房上半年净利润实现17倍增长，是主营业务爆发与成本管控见效共同作用的产物。
从收入端看，深深房A营业总收入较去年同期增加5.03亿元，这主要得益于房地产项目的集中结转。
值得注意的是，一个地产项目的结转收入撑起了深深房A超8成的营业收入。
2025年半年度报告显示，2021年10月，深深房A竞得光明地块，成立项目公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司，负责该地块的开发建设工作。2024年11月完成竣工验收，住宅累计销售率达99%，2025年上半年结转收入5.40亿元，占集团房地产板块收入的95.1%，占集团营业收入的84.7%。
其余项目和业务给公司带来的贡献则显得有些微小。
深深房A所属子公司从事房地产开发业务的还有：深房集团龙岗开发有限公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。龙岗公司负责开发的翠林苑项目2025年上半年暂无销售；汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负责开发天悦湾项目（分一、二期），其中天悦湾一期于2016年10月开盘销售，于2019年12月竣工，二期于2018年11月动工建设，2021年6月底竣工。一期累计销售率75.63%，二期累计销售率33.9%。
有项目在2025年上半年尚未开始销售。
2021年5月，深深房A通过支付对价4.5亿元，取得广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权，该项目公司开发林馨苑项目，总用地面积20万平方米，总计容面积40万平方米，分四期开发，集团对其拥有控制权，从2021年5月纳入合并范围。截至2025年6月30日，一期8栋住宅现已封顶；二期地下室已完工；三四期暂未开发；学校未取得施工许可证。
子公司深圳圳通工程有限公司是从事建筑安装维修业务，2025年上半年营业收入3865万元，占集团公司营业收入的6.1%。
成本端的有效控制进一步放大了深深房A的利润弹性。
数据显示，2025年上半年，深深房A营业总成本与总收入的比率从 2024年末的104.87%降至81.96%，下降幅度达22.91个百分点。毛利率方面，深深房A最新毛利率为27.24%，较去年同期毛利率增加7.28个百分点，实现了连续两年上涨。三项费用（销售费用、管理费用、财务费用）总计4309.74万元，占营业收入的比例仅为 6.76%，同比下降13.72个百分点。
业绩增长情况与深深房A相似的上市房企还有不少。
WIND万得统计显示，截至8月28日，A股两市共有约60家房企公布了今年上半年的业绩，其中32家房企盈利、28家房企亏损，亏损面继续扩大。期内，仅23家房企归属上市公司股东的净利润上涨，同比增幅排名前五的A股上市房企分别为：天保基建(增幅2107%)、深深房A/B (增幅1732%)、渝开发(增幅688%)、天宸股份(增幅647%)。
上述房企的业绩规模均较小。天保基建归属上市公司股东的净利润为1.18亿元，渝开发归属上市公司股东的净利润为1.93亿元，天宸股份归属上市公司股东的净利润仅有1895万元。
其中，天宸股份2025年中期营业收入1.75亿元，上一年同期仅有9925万元。同时，其主要营业收入几乎来自一个楼盘——位于上海闵行区的“天宸健康城”项目。在其半年报中写道，公司运营中的业务主要包括天宸健康城项目开发、天宸新能源产业基地项目、物业租赁、装修业务等。上半年其房地产销售收入1.5亿元，物业租赁收入2266.07万元。
渝开发归属上市公司股东的净利润的大幅增长则主要依赖于资产处置。
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现金流隐忧
利润增长幅度亮眼，深深房A的现金流状况却令人担忧。
2025年上半年，深深房A经营活动产生的现金流量净额为-8742.22万元，虽较去年同期的-1.08亿元有所改善，但未能扭转负值局面。这种现象的背后，是房地产行业特殊的现金循环模式与公司阶段性发展策略共同作用的结果。
从现金流构成看，房地产企业的经营活动现金流入主要依赖销售回款，而流出则集中于土地购置、工程款支付等项目开发支出。深深房A每股经营现金流量为-0.09元，较去年同期的-0.11元有所改善，但仍反映出公司主营业务的造血能力不足。
具体而言，可能存在两大因素导致现金流承压：一方面，公司上半年确认的6.37亿元营业收入对应的是前期已售项目的集中交付，而当期新签订的销售合同可能尚未达到收入确认条件，预售款项暂时不计入现金流入；另一方面，公司可能在报告期内加大了项目投入，导致购买商品、接受劳务支付的现金增加。
行业结算节奏的错配，可能是现金流与利润背离的原因之一。房地产项目从拿地到竣工交付通常需要2~3年周期，期间房企需持续投入资金但无法立即确认收入。深深房上半年确认的高营业收入和净利润，实际上是过去数年项目投入的成果体现，而当期现金流则反映的是当前项目的资金支出情况。这种 "前期投入、后期确认" 的行业特性，使得净利润与经营性现金流在特定时期出现显著差异成为常态。
值得注意的是，深深房A现金流状况已呈现边际改善迹象。经营活动产生的现金流量净额从2022年同期的约-5.481亿元，逐步收窄至2025年的- 8742万元。当前，深深房A的资产负债结构也相对稳健，公司最新资产负债率为35.22%，同比下降6.06个百分点；公司的流动比率为2.61，速动比率为0.884，表明短期偿债能力出色。
尽管如此，深深房A的发展前景仍不乐观。
深深房A在半年报中坦言，在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，公司现存开发用地资源储备不足，存量项目去化艰难，新业务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。
实际上，这种困境并非深深房 A个例，在房地产行业深度调整期，房企面临着普遍的生存挑战，多家房企在半年报中披露存在压力。
对此，深深房 A 称，公司将密切关注市场动态及行业政策走向，狠抓存量资产提质增效，夯实主业根基，并积极寻求与自身发展实际相契合的创新模式与路径，以灵活应对市场挑战，开拓更为广阔的发展空间。
值班编委：李红梅
责任编辑：马琳 温红妹
审读：戴士潮
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